Cuando se firma un contrato de locación, casi siempre aparece una cláusula referida al depósito en garantía. Sin embargo, tanto propietarios como inquilinos suelen dar por sentado su funcionamiento sin detenerse a revisar qué establece la normativa vigente. Esa falta de claridad es, muchas veces, el origen de los conflictos al momento de finalizar el contrato.
¿Qué es y para qué sirve?
El depósito en garantía es una suma de dinero —o, si las partes lo acuerdan, un bien de valor— que el inquilino entrega al propietario al inicio de la locación.
Su finalidad es garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, entre ellas:
* Restituir el inmueble en condiciones razonables de uso.
* No dejar deudas de servicios, expensas o impuestos que estén a su cargo.
* Responder por daños ocasionados por un uso indebido de la propiedad.
Es importante destacar que no constituye un pago anticipado del alquiler ni una seña. Se trata de una garantía que, si el inquilino cumplió correctamente con todas sus obligaciones, debe ser restituida conforme a lo pactado en el contrato.
El marco legal actual
Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el régimen cambió de manera significativa respecto de la derogada Ley 27.551.
Mientras esa ley establecía límites respecto del monto del depósito y regulaba su devolución, hoy las partes tienen libertad para acordar:
* El monto del depósito.
* La moneda en la que se entrega.
* La forma y condiciones de su devolución.
Los contratos celebrados actualmente se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 1187 a 1226), que no establece reglas específicas sobre el depósito en garantía para locaciones de vivienda. Por ello, cobra especial importancia lo que las partes hayan dejado expresamente establecido en el contrato.
Es decir, será el propio contrato el que determine:
* En qué moneda debe devolverse.
* Si corresponde o no actualizar el monto.
* Cuándo debe efectuarse el reintegro.
Un aspecto importante
Los contratos firmados durante la vigencia de la Ley 27.551 continúan rigiéndose por esa normativa hasta su finalización. En esos casos, el depósito debía devolverse actualizado al valor del último alquiler vigente.
En cambio, los contratos celebrados bajo el régimen actual se regirán exclusivamente por lo que las partes hayan pactado.
¿Cuándo corresponde devolver el depósito?
Aunque hoy existe libertad contractual, en la práctica existen ciertas condiciones que habitualmente deben cumplirse para que el reintegro sea procedente.
El inmueble debe entregarse en condiciones razonables
No deben existir daños que excedan el desgaste normal producido por el uso y el paso del tiempo.
Por ejemplo, una humedad estructural o el deterioro propio de una canilla por antigüedad corresponden al propietario y no pueden descontarse del depósito.
No deben existir deudas pendientes
Servicios, expensas ordinarias o cualquier otro concepto que el contrato haya puesto a cargo del inquilino deben encontrarse cancelados al momento de la restitución del inmueble.
Debe respetarse lo pactado
Si el contrato establece que el depósito se devuelve:
* en la misma moneda,
* a valor nominal,
* actualizado,
* o mediante cualquier otro mecanismo,
esa cláusula será la que regirá la devolución, salvo en aquellos contratos alcanzados por la normativa anterior.
Debe concretarse la entrega del inmueble
Habitualmente el depósito se devuelve luego de:
* la entrega de llaves,
* una inspección conjunta,
* y la firma de un acta donde conste el estado del inmueble.
* en algunos contratos menciona 30 días después de la entrega del inmueble para chequear el libre deuda de los servicios que en la práctica en misiones son facturados con cierto retraso.
Este procedimiento evita futuros reclamos y brinda seguridad a ambas partes.
¿Existe un plazo legal para devolverlo?
En el régimen vigente no existe una norma general que establezca un plazo específico para la devolución del depósito.
Por ese motivo resulta altamente recomendable que el contrato indique expresamente cuántos días tendrá el propietario para efectuar el reintegro una vez entregado el inmueble y cumplidas las condiciones pactadas.
Recomendaciones al momento de redactar el contrato
Una buena redacción contractual reduce considerablemente los conflictos al finalizar la locación.
Por ello, es aconsejable dejar claramente establecido:
* el monto del depósito;
* la moneda en la que se entrega;
* si tendrá o no actualización;
* la forma exacta en que será devuelto;
* el plazo para su restitución;
* el procedimiento de inspección final, preferentemente mediante acta y registro fotográfico.
Conclusión
El depósito en garantía no debe ser motivo de conflicto, sino una herramienta de seguridad para ambas partes.
Cuando las condiciones quedan claramente establecidas desde la firma del contrato, propietarios e inquilinos conocen cuáles son sus derechos y obligaciones, evitando interpretaciones diferentes al momento de la restitución del inmueble.
En Del Oeste Inmuebles creemos que un contrato bien redactado no solo brinda seguridad jurídica, sino que también previene conflictos. Por eso, dedicamos especial atención a cada una de sus cláusulas para que tanto propietarios como inquilinos tengan reglas claras desde el primer dia